8. סוגיה נוספת שהוכרעה לטובת העוררת נוגעת להוצאות הפיתוח. השמאי מטעם המשיב הוסיף לשווי המ"ר המבונה הוצאות פיתוח, אף שמגרשים 2001 ו-2002 אינם מפותחים באופן מלא והוצאות הפיתוח בגינם טרם שולמו. הוועדה העדיפה את גישת העוררת, לפיה יש להבחין בין המגרשים ולבחון את מצב הפיתוח בפועל בכל אחד מהם, על פני גישת המשיב שביקשה לראות את המקרקעין כמקשה אחת מפותחת, וקבעה כי גישה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה בעניין הכללת הוצאות פיתוח בשווי המכירה לצורכי מס רכישה.

9. עמדת העוררת, שנסמכה בין היתר על הספרות המשפטית (פרופ' יצחק הדרי, מיסוי מקרקעין, כרך ב', חלק ראשון, מהדורה שנייה, 2003), הייתה כי שווי המכירה כולל את עלות הפיתוח רק כאשר נמכרים מקרקעין מפותחים; ואילו כאשר נמכרת זכות במקרקעין שאינם מפותחים, אין לכלול בשווי הרכישה הוצאות פיתוח אשר טרם גובשו ביום הרכישה – אף אם הקונה חב בהן בעתיד, מכוח החוזה. במקרה דנן, כל בקשה עתידית להיתר בנייה במגרשים תחייב את העוררת בתשלום הוצאות פיתוח לעיריית חיפה, ומשכך אין מקום לגלם רכיב זה בשווי המכירה כיום. ייחוס הוצאות פיתוח שטרם התגבשו לקרקע שאינה מפותחת מנפח באופן מלאכותי את שווי המכירה.

עמדת המשיב שנדחתה.

10. חוות הדעת שהגיש המשיב במסגרת הערר, מטעם השמאי יניב ביליה, נדחתה. הוועדה מצאה כי חוות הדעת אינה קונקרטית דיה לנכס הנדון ולמצבו במועד הקובע, אלא נשענת על השלכה מנתוני חוץ – בעיקר ממתחם מת"מ, מאזור טירת הכרמל וממכרזי רשות מקרקעי ישראל. בחקירתו הנגדית לא ידע השמאי לפרט באופן מלא במה עוסקת השמאות המכרעת שעליה ביסס המשיב את התיקון ולא הצליח להסביר כיצד הגיע לערכיו.

11. בלב ההכרעה ניצבה קביעה עקרונית בדבר מעמדה של הצעה זוכה במכרז. השמאי מטעם המשיב נשען על ההצעה הזוכה במכרזי רמ"י, אף שזו הייתה חריגה וגבוהה במובהק מממוצע ההצעות שהוגשו באותו המכרז. הוועדה קבעה, בהסתמך על הפסיקה (רע"א 6070/95 אבן זיו) ועל הספרות (פרופ' נמדר וגולובנציץ), ועל עמדת העוררת שנסמכה על שמאות מכריעה של השמאי זאב כהן, כי הצעה זוכה אינה משקפת בהכרח את שווי השוק האובייקטיבי, אלא עשויה לבטא "מחיר סובייקטיבי" של "קונה מיוחד" המוכן לשלם מעבר לשווי השוק כדי להבטיח את זכייתו. הסתמכות על נקודת קצה חריגה זו, מבלי ליתן משקל למנעד ההצעות כולו או לממוצען, מעוותת את קביעת השווי האובייקטיבי.

12. כן נדחתה גישת המשיב שראתה בפארק מדעי החיים מעין "דור המשך" של מתחם מת"מ, תוך מתן משקל ניכר לפוטנציאל הפיתוח העתידי של האזור. הוועדה הדגישה כי קביעת שווי מכירה למועד הקובע נדרשת להיעשות על יסוד מצב הנכס במועד זה, ולא על יסוד תחזיות עתידיות – קל וחומר כאשר השמאי מטעם המשיב ביקר בנכס לראשונה במאי 2023, כשנתיים וחצי לאחר המועד הקובע.

13. סוף דבר – הוועדה קיבלה את הערר במלואו, קבעה כי השומה העצמית של העוררת תעמוד בתוקפה וכי השומה המתוקנת תבוטל, וחייבה את המשיב בהוצאות העוררת ובשכר טרחת עורך דין בסך כולל של 40,000 ₪. פסק הדין מבהיר כי הנטל להוכיח שווי שוק לצורכי מס רכישה מוטל על המנהל; כי תיקון שומה לפי סעיף 85 מחייב הנמקה קונקרטית של הטעות הנטענת; כי גישת ההשוואה השמאית מחייבת ביצוע התאמות מהותיות בין נכסים שאינם שווי ערך; וכי אין לגלם בשווי המכירה הצעת מכרז זוכה חריגה ביחס להצעות אחרות במכרז, הוצאות פיתוח שטרם גובשו או פוטנציאל פיתוח עתידי.

14. עו"ד אהוד פורת ועו"ד ערן קרם ממשרד אהוד פורת ושות', אשר ייצגו את העוררת, הובילו את ההליך באופן יסודי ומקיף – תוך בניית תשתית שמאית ומשפטית מבוססת, חקירה נגדית אפקטיבית של השמאי מטעם המשיב, וטיעון עקרוני שהביא לקבלת הערר במלואו ולביטול שומת מס הרכישה המתוקנת.

9. טענת התיישנות – היורשים טענו כי חלפה תקופת ההתיישנות של 25 שנה במקרקעין מוסדרים. בית המשפט דחה טענה זו בהתבסס על דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, וקבע כי מרוץ ההתיישנות מושהה כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו. המוכר, רעייתו, ויורשיהם לא התכחשו מעולם לעסקה עד להגשת כתב ההגנה, ולפיכך לא החלה תקופת ההתיישנות. כך נקבע בפסיקה (רע"א 4705/22 חוה אליהו נ' עדנה ישראל-פור): "תפיסת היחסים שבין רוכש למוכר, כיחסי נאמנות קונסטרוקטיבית, משפיעה על סוגיית ההתיישנות… יושהה מירוץ תקופת ההתיישנות כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות או כל עוד הוא אינו מפר את חובת הנאמנות".

10. טענת חזקת השיתוף – היורשים טענו כי אשת המוכר הייתה זכאית למחצית מהדירה מכוח חזקת השיתוף בין בני זוג, וכי משלא חתמה על הסכם המכר, נמכרה לכל היותר מחצית הדירה בלבד. בית המשפט דחה טענה זו על בסיס ההלכה הפסוקה (ע"א 5774/91 יהלום נ' מנהל מס שבח מקרקעין), לפיה יורשים אינם רשאים להעלות טענת שיתוף בשם בן זוג שנפטר, כאשר אותו בן זוג לא העלה את הטענה בעצמו בחייו למרות שהייתה לו הזדמנות סבירה לעשות כן. אשת המוכר חיה עוד למעלה מ-20 שנה לאחר פטירת בעלה ולא העלתה כל טענה, ויש לראות בכך ויתור על זכויותיה הנטענות.

11. אי-הגשת ראיות מטעם הנתבעים וניסיון ליישם דוקטרינת "אין להשיב לאשמה" היורשים בחרו שלא להגיש תצהירי עדות ראשית, וניסו להסתמך על תצהירים שצורפו לבקשת ביניים לסילוק התביעה על הסף. בדיון הודיעו היורשים במפורש כי אין להם עדים בעלי ידיעה אישית, וכי כל שיש בתיק הוא עדות התובע, מסמכים וטענות משפטיות. היורשים סברו כי בכך הם מציבים את התובע 'בפני שוקת שבורה' – קרי, ללא יכולת להוכיח תביעתו. סופו של דבר, הטקטיקה בה נקטו היורשים פעלה לרעתם.

12. למעשה, היורשים ניסו ליישם באופן שגוי את דוקטרינת "אין להשיב לאשמה" מהמשפט הפלילי על ההליך האזרחי. על מנת להתמודד עם טקטיקה זו טען התובע כי דוקטרינה זו אינה מתאימה למקרה דנן, שכן היא שמורה למקרים חריגים בלבד, ולא למצב בו נדחתה בקשה לסילוק על הסף, כתב התביעה מבסס עילה ברורה והוא מגובה באסמכתאות. בפרט, הדוקטרינה אינה יכולה לחול כאשר נתבע מעלה בכתב הגנתו טענות פוזיטיביות כגון זיוף, אי-תשלום תמורה או זכויות של צד שלישי בנכס – טענות שיש להוכיחן באופן אקטיבי.

13. בית המשפט קיבל עמדה זו וקבע כי משהיורשים לא העמידו את המצהירים מטעמם לחקירה ולא הודיעו במפורש שהתצהירים מבקשת הביניים ישמשו כראיות, אין לראות בהם גרסה עובדתית מוכחת. כך נפסק: "מצהיר בהליך עיקרי או מצהיר שהוא בעל דין בהליך ביניים, חייבים להעמיד עצמם לחקירת הצד שכנגד, ובאין התייצבות המצהיר לחקירה, התצהיר לא ישמש ראיה במשפט" (ע"א 8493/06 עיזבון המנוח ציון כהן ז"ל נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ). בכך נותרה גרסתו של התובע ללא כל סתירה.

14. סוף דבר – בית המשפט קיבל את התביעה במלואה וקבע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה. היורשים חויבו בתשלום הוצאות משפט. פסק הדין מדגים את החשיבות של ליווי משפטי מקצועי ומעמיק בתיקים מורכבים הכוללים סוגיות של הדין האזרחי, דיני קניין, ירושה והתיישנות, ואת היכולת להתמודד עם טענות הגנה מגוונות באמצעות בניית תשתית ראייתית איתנה וטיעון משפטי מבוסס.

15. עו"ד ערן קרם ממשרד אהוד פורת, אשר ייצג את התובע, הוביל את ההליך בצורה יסודית ומקיפה תוך מתן מענה ממצה לכל טענות ההגנה, והביא את התיק לסיום מוצלח עבור