1. סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969- (להלן – "חוק המקרקעין") קובע את סמכותו העניינית והייחודית של המפקח על המקרקעין להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיף 58, לחוק המקרקעין (החובה להשתתף באחזקתו התקינה של הרכוש המשותף).

לשון הסעיף:
סמכות להכריע בסכסוכים
72 (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח”.

2. סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע, בין היתר, את החובה של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג.

3. עולה מהאמור כי הוצאות בגין תיקון גג הבית המשותף והמתקנים המשותפים, חדר מדרגות, מקלט, קירות חיצוניים וחצר משותפת, הן בגדר "הוצאות הדרושות לניהולו התקין של הרכוש המשותף ע"פ דין או נוהג". לכן, הסמכות לדון בתביעה זו נתונה למפקח על המקרקעין והמדובר בסמכות ייחודית.

4. יפים לעניין זה הדברים שנפסקו בהחלטתה של המפקחת על רישום המקרקעין בת"א 637/20 אברהמי נ' טל [פורסם בנבו, 11.3.21]:
"למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוך שעניינו נשיאה בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהול הרכוש המשותף בבית משותף, כקבוע בהוראת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין. בכלל זאת, סמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון במחלוקת כספית שעניינה החובה החלה על בעלים של דירה בבית משותף לשלם חלקו בהוצאות שנדרשו להוצאות החזקה תקינה של הרכוש המשותף בבית, לרבות הוצאות לתיקון ליקויי איטום בגג הבית המשותף המהווה רכוש משותף, כבענייננו."

5. אמנם, על דרך הכלל, תהא זו תביעה של נציגות הבית המשותף – "מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" (סעיף 69 לחוק המקרקעין) – נגד בעלים של דירה בבית משותף, אשר אינו משלם את חלקו בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהול הרכוש המשותף. ברם, אף תביעה של בעל דירה בבית המשותף לשיפויו בגין הוצאות שהוציא לתיקון ליקוי ברכוש המשותף הבא בגדר החזקה תקינה של הרכוש המשותף, חוסה תחת הוראת סעיף זה ומסורה לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום מקרקעין.

6. זכות התביעה של בעל דירה בבית משותף בדרישה לשיפוי בגין הוצאות שהוציא לתיקון ליקוי ברכוש המשותף הוכרה זה מכבר בהלכה הפסוקה (ראו גם: רע"א 4984/17 חיים נ' נציגות הבית המשותף קרית אתא, פורסם ב"נבו" (14.12.2017); ע"א (י-ם) 179/84 רוס נ' חפציבה חברה לבניין ועבודות פיתוח בע"מ, פורסם ב"נבו", פ"מ תשמ"ה(3) 418 (1985)). זאת, בנסיבות בהן נציגות בית משותף לא פעלה לתיקון ליקוי ברכוש המשותף חרף חובתה לעשות כן בהתאם להוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין.

7. מקל וחומר, בנסיבות בהן אין נציגות לבית המשותף, ובכפוף להוכחת התקיימות תנאים שנקבעו בהלכה הפסוקה.

8. עיקרם של התנאים, כלשון בית המשפט העליון בעניין חיים, לאמור: "ליקוי שחובת הנציגות הייתה לתקנו; פניה לנציגות וסירובה לתקן; דחיפות הגוברת על אפשרות הפניה למפקח; פגיעה קשה ביכולתו לעשות שימוש בנכס; תיקון הליקוי בצורה נאותה; וכן כאמור יש משקל לעלות התיקון" (פסקה 7 לפסק הדין).

9. למותר לציין, כי בעניין חיים קבע בית המשפט העליון כי לא מצא טעם להתערב בהחלטות המפקח, בהכירו, במשתמע, בסמכות המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוך זה.

10. אשר לזהות הצדדים, קבע בית המשפט העליון: "אין חולק כי הצדדים לתביעה הם בעלים של דירות בבית המשותף, אשר המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בעניינם בהתאם להוראת סעיף 73 לחוק המקרקעין"…”

11. האמור לעניין סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין אינו חל במקרה בו מדובר בתביעה לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לדירתו של בעל דירה בבית משותף, שאז מדובר בתביעה נזיקית אשר המפקח על רישום המקרקעין נעדר סמכות עניינית לדון בה.