11. בפסיקה נקבע כי ככלל, רק "שינוי נסיבות משמעותי ומפתיע שארע לאחר כריתת החוזה ושאותו לא יכול היה המפר לצפות" יוביל למסקנה לפיה אין זה צודק לאכוף את ההסכם, בשל מצוקת המפר.
12. באותו מקרה, אמנם דובר במוכרים מבוגרים בעלי עבר רפואי בעייתי, אשר טענו כי אילוצם לפנות את הדירה יסכן את חייהם, אולם נקבע כי אין בכך משום נסיבה חדשה, מפתיעה וחריגה. נקבע כי אכן, יתכן שהנתבעים יחוו מצוקה בשל עזיבת הדירה בה התגוררו שנים רבות. אך מנגד, יש להתייחס גם למצוקה אליה נקלעו התובעים ולנזק שייגרם להם, אם לא ייאכף ההסכם.
13. באותו עניין, התובעים מכרו את דירת המגורים שלהם ונאלצו לשכור דירת מגורים זמנית; כילו זמן וממון רב בהתקשרות החוזית עם הנתבעים; בשל מעשי הנתבעים הם מצויים במצב של חוסר וודאות מבחינת מקום מגוריהם ומקום לימודי ילדיהם; ואם ייגזר עליהם לרכוש דירה אחרת, ספק אם הכספים שהעמידו לרשות הנתבעים כהשבה, יספיקו לשם כך.
14. בנסיבות אלה, ושעה שמדובר בחוזה שנכרת כדין ובחזרה של הנתבעים מההסכמה ללא טעם מבורר, ולמצער ללא טעם מוכח, יש להורות על אכיפת הסכם המכר.
15. נקבע כי סירובם של הנתבעים למסור את החזקה בדירה מהווה גם הפרה יסודית של ההסכם ויש לחייבם, בנוסף לאכיפה, גם במלוא הפיצויים המוסכמים, בסכום של 10% משווי הדירה, שנקבעו למקרה זה.
16. נפסק כי יש לקזז את הפיצוי המוסכם מהתמורה שעל התובעים לשלם לנתבעים וכי אין מקום לשערך את ייתרת תמורה זו. הקונים, התובעים, ישלמו רק 90% מהסכום הנומינלי שהוסכם, ללא הצמדה ו/או ריבית.
17. פסק הדין מלמד אותנו כי בהינתן שנכרת חוזה, אך לא קיימת עילת ביטול חוזה קלאסית [טעות, הטעיה, מרמה, כפייה, עושק, חוזה לא חוקי, חוזה למראית עין, ביטול הסכם לאחר הפרתו מצד הצד השני ועוד) הרי שרק בנסיבות מפתיעות וקשות ביותר, כגון מחלה קשה חדשה, שאינה מאפשרת הוצאת האדם מביתו (כגון שבץ מוחי מפתיע, שגרם למוכר ערירי להיות מרותק למיטתו וללא יכולת לטפל ברכישת דירה חלופית לזו שמכר) או כוח עליון שסיכל את המכר, כגון רעידת אדמה שהחריבה את הנכס, יאפשרו לצד המפר, שלא לקיים חוזה מכר מקרקעין עליו הוא חתום.
18. מאזן האשמה ומאזן הנזק, ייקחו בחשבון, בדרך כלל, יותר את האינטרסים של הצד המקיים ופחות את האינטרסים של הצד המפר.
19. להתייעצות בסוגיות בדיני חוזים, ניתן לפנות לעו"ד אורן אהרוני, שי מליץ, ערן קרם ואהוד פורת ממשרדנו.