24/7
CALL US
󰀑 03 754 05 04

מהי "תקופת הצינון" לעומת "תקופת האכשרה" בעת מכירת דירה שניתנה במתנה?

󰀄

 

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה תחול "תקופת צינון" של 3 עד 4 שנים מיום שמקבל המתנה "נעשה בעלה". בית המשפט פירש ביטוי זה- מיום גמר הדירה. במקביל קובע החוק "תקופת אכשרה" לפיה מתנה תחשב ככזו רק אם ניתנה בתוך 3 שנים "שקדמו לרכישתה". לדעתנו יש לפרש ביטוי זה באופן זהה- בתוך 3 שנים שקדמו להשלמת בנייתה. לפיכך אם ניתנו מתנות לרכישת מרכיב הקרקע/מימון הבניה בתקופה שקדמה לשלוש שנים להשלמת הבניה- אין למנות מתנות אלו בבדיקת הזכאות לפטור.

_____________________________________________________

מאת: אהוד פורת, עו"ד ונוטריון

 

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע 2 תקופות רלוונטיות להחלתו:

תקופות צינון לפי סעיף 49ו (א) לחוק, של שלוש או ארבע שנים- שלאחריהם מותר למכור דירת מתנה בפטור.

הסעיף נוקט במילים: "מיום שנעשה בעלה" והפסיקה פרשה את מילת היחס "בעלה": מיום שהמוכר נעשה בעלה של "דירה" מושלמת, דהיינו- תקופות הצינון נמנות החל מיום השלמת הדירה.

תקופת אכשרה לפי סעיף 49ו (ג) לחוק- רק מתנות שניתנו "בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה", יחשבו כמתנות לצורך הסעיף.

הסעיף נוקט במילות ייחס דומות: "רכישתה" של דירה- דהיינו, תקופת האכשרה מתייחסת רק למתנות שניתנו לפני פחות מ-3 שנים מגמר השלמת הדירה.

מטרת החוק הינה לתת פתרונות זהים למצבים בעלי שונות טכנית גרידא. כידוע, בשיטתנו המשפטית קובעת המהות ולא הצורה.

ניתן להמחיש את מטרת החוק בדוגמא דלהלן:

ליעקב שני בנים: ראובן ושמעון.

יעקב נותן לבנו ראובן 1 מליון ₪ במתנה, לשם רכישת דירה מוגמרת ביום מתן המתנה.

מכירת הדירה ע"י יעקב לאחר למעלה משלוש שנים, לא תחשב לפי סעיף 49ו (ג) לחוק כמכירת דירה שניתנה במתנה, מאחר והמתנה ניתנה למעלה משלוש שנים מיום רכישתה.

אם יעקב נותן לבנו השני שמעון, 1 מליון ₪ במתנה, לשם רכישת דירה מקבלן "על הנייר", ובהנחה שהדירה הנרכשת הושלמה לאחר 3 שנים וחודש מיום הרכישה, מכירת הדירה ע"י שמעון מיד לאחר השלמת הדירה, לא תחשב לפי סעיף 49ו (ג) לחוק כמכירת דירה שניתנה במתנה, מאחר וגם המתנה דנן ניתנה לשמעון למעלה משלוש שנים לפני יום "רכישתה"- דהיינו יום השלמת הדירה.

כך משיג החוק את מטרתו: תוצאת מס זהה לשני הבנים, ללא קשר אם קנו בכספי המתנה דירה גמורה או דירה "על הנייר".

לשון החוק, כפי שפורשה בפסיקה, קובעת כי אם מדובר במתנות שניתנו לפני למעלה משלוש שנים ממועד גמר הבניה– מתנות אלו לא כלולות בתקופת האכשרה, ואין למנותן כ"מתנות" לעניין סעיף 49ו.

החוק אינו מחייב במס אם המתנה ניתנה שנים רבות וארוכות לפני השלמת הדירה ומכירתה.

 

כותב על כך גם המלומד פרופסור אהרון נמדר בספרו "מס שבח מקרקעין", כאשר הוא דן בסעיף 49ו (ג), הקובע חזקה בעניין קבלת דירה "במתנה" אם נתקבלו 50% ממחיר הדירה במתנה:

"המועד הקובע לעניין שווי הדירה הוא מועד רכישתה או בגמר הבנייה, לפי המאוחר שביניהם, דהיינו במועד רכישתה כשהיא דירה גמורה. לפי הוראות הסעיף יש לצרף גם, לצורכי חישוב 50% האמורים, את כל המתנות שנתקבלו במשך שלוש השנים שקדמו למועד האמור לעיל.

בהתאם לכך, כל המתנות שנתקבלו במשך תקופת זמן זו יצטרפו לסכום האמור. [ראה ו"ע 1081/02 עזורי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מיסים י"ח/4 ה-202, שקבע כי מתנה שנתקבלה לפני שלוש השנים הנ"ל לא תובא בחשבון כלל.]

אם בניית הדירה לא הושלמה במועד רכישתה, יילקחו בחשבון גם מתנות שנתקבלו לאחר מועד רכישת הדירה, ובלבד שנתקבלו לפני סיום בנייתה [ראה עמ"ש 341/89 לידור נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פד"א י"ט 24, ע"א 3095/91 לידור נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פד"א כ"ב 11.], אך מתנות שנתקבלו לאחר גמר בניית הדירה לא יילקחו בחשבון…[ראה עמ"ש 5/86 בקרמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, קובץ חיימובסקי, 467 …] ".

ומיד בהמשך הדברים הנ"ל מדגיש פרופסור אהרון נמדר בספרו:

"קבלת מתנה לאחר מועד הרכישה ולאחר שבניית הדירה נסתיימה הינה החזר הלוואה, ובדומה למתנה שניתנה בתקופה שלפני 3 שנים מרכישת הדירה, לא תילקח בחשבון לעניין הוראת הסעיף."

 

בפסק הדין הנ"ל, שניתן ללמוד ממנו לענייננו, והוא אשר מנחה את ההלכה גם כיום, אשר נידון במסגרת וע 1081/02 עזורי לילך נ' מס שבח ת"א 2, (פורסם בנבו), נפסק ע"י בית המשפט הנכבד:

" כאשר המגרש ניתן למעלה משלוש שנים לפני המכירה, ומאחר ששיעור הבית אשר נבנה על המגרש אינו עולה על 50% לפחות ממחירו הכולל של הנכס (המגרש יחד עם הבית), אזי פטורה העוררת ממס שבח ועררה נתקבל".

עולה מהוראות החוק, וכן מהלכת לילך עזורי, כי כאשר חלפו למעלה משלוש שנים מיום המתנה ועד להשלמת בניית הדירה, אין לקחת בחשבון כספים אלו כ"מתנות" לעניין החוק.

סגור לתגובות על מהי "תקופת הצינון" לעומת "תקופת האכשרה" בעת מכירת דירה שניתנה במתנה?
כתיבה
󰁓