24/7
CALL US
󰀑 03 754 05 04

מתי הסכם אופציה פטור ממס ומתי הוא ייחשב כמכר

󰀄

 

בהתאם להלכת בר הישנה, הענקת אופציה אינה מכר. תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין קבע הוראות ברורות מתי הענקת אופציה תאפשר מתן פטור. בהלכת ד.ד. ליה שניתנה לאחרונה, נפסק כי אם מהות האופציה אינה מותירה ברירה למקבל האופציה, אלא לממשה, וכאשר כספי האופציה משמשים לקיום התנאי המתלה (פינוי דיירים מוגנים) יש לסווג את העסקה כמכר, דבר אשר גורר כפל מס רכישה.

_____________________________________________________

מאת: אהוד פורת, עו"ד ונוטריון

 

בשנות ה-90 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין בפרשת בר, שם נקבע כי בעלי בית בצהלה, אשר העניקו "אופציה" לרוכשים, בתקופה שטרם חלפו 4 שנים ממכירה פטורה קודמת שלהם, לא ביצעו "עסקה במקרקעין" ולכן מימוש האופציה, לאחר מכן, אישר להם לזכות בפטור ממס שבח.

בעקבות הלכה זו תוקן חוק מיסוי מקרקעין בשנת 2002, במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין. הוסף פרק מיוחד לחוק, ובו הוראות ברורות המעניקות, בתנאים מצטברים מסוימים, פטוֹר ממס שבח וממס רכישה לגבי הענקה, מכירה והסבה של אופציה במקרקעין.

המונח "אופציה" מוגדר בסעיף 49י לחוק: "זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד" ואשר מתקיימים לגבּיה כל אלה: האופציה ניתנה בכתב; האופציה ניתנת להעברה או למימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה; התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הכתובים בהסכם היא בלתי-חוזרת; האופציה ניתנת למימוש בתקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על-ידי בעל הזכות במקרקעין; התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה – לפי הגבוה; למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין נשוא האופציה; ונמסרה למנהל מיסוי מקרקעין הודעה על מכירת האופציה וזאת תוך 30 ימים מיום מתן האופציה.

על מנת להתגבר על הלכת בר, נקבע בסעיף 49י1 לחוק, כי בעת מימוש אופציה לא יינתן פטור ממס, אם במועד מתן האופציה לא היתה מכירת הזכות פטורה ממס.

 

ביום 31.8.14 ניתן פסק-דין הדן במהותה של אופציה, ע"י ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, בעניין ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ.

באותה פרשה, חתמו שתי חברות יזמיות על הסכם עם בעלי חלקה שכותרתו "כתב אופציה בלתי חוזרת" , במסגרתו ניתנו לחברות אופציה לרכוֹש את הנכס.

תקופת האופציה הייתה ל-3 חודשים כאשר לחברות ניתנה הזכות להעריכה ב-3 תקופות אופציה נוספות בנות 3 חודשים כל אחת.

בנוסף, נקבע, כי האופציה מותנית בפינוי הדיירים המוגנים שהחזיקו בחנויות שהיו קיימות בחזית הנכס.

בית המשפט פסק כי בנסיבות המקרה, יש לסַווג את הסכם האופציה כהסכם מכר, דבר הגורר כפל מס רכישה: פעם אחת בעת קבלת האופציה ופעם שנייה בעת סיחור האופציה.

נפסק כי אמנם עצם קיומו של תנאי מַתלה באופציה אינו אסור ואינו מעיד כשלעצמו על עסקת מכר, בייחוד במקרה שבו נוסח תנאי המַתלה, מקיים את ההלכה לפיו המדובר באירוע חיצוני להסכם שאינו תלוי רק בהתנהגות הצדדים להסכם ורצונם.

אולם, במקרה שלפנינו, הוראות הסכם האופציה מלמדות על כך שלחברות אשר קיבלו את האופציה, לא הייתה למעשה זכות בחירה האם לממש את האופציה, אלא הייתה להן חובת מימוש וחובת קיום להסכם. כלומר, בין הצדדים הייתה הבנה והסכמה כי אם הדיירים יפונו, העִסקה תמשיך לשלב הבא של מימוש האופציה, דהיינו רכישה מלאה.

בית המשפט פסק כי מלבד חובת המימוש בעת קיומו של התנאי המַתלה, במכלול הנסיבות המצטבר המושך לאפיון העִסקה כעסקת מכר, יש להוסיף את ההוראות, הן בכתב האופציה, הן בהסכם הסיחור והן בהסכם המכר, לפיהן דמי האופציה יקוזזו מתשלום התמורה שבהסכם.

כלומר- דמי האופציה ששולמו היוו מעין "מקדמה על חשבון".

עובדה זו, קובעת הוועדה, אינה מעידה בהכרח כי מדובר במכר, אך היא מצריכה הוכחה מוגברת כי מדובר באופציה אך המערערים לא נשאו בנטל לעשות כן.

כמו כן, ניתנה חשיבות רבה לעובדה שהצדדים קבעו שהתמורה מדמי האופציה תשמש לצורך קיום התנאי המַתלה ופינוי הדיירים, ואף נקבע מנגנון פיצוי שעל החברות לשלם לבעלי הנכס במקרה שהאופציה לא תמומש. עובדה זו תומכת אף היא במכלול הזיקות המצטברות ההופכות את ההסכם להסכם מכר.

סגור לתגובות על מתי הסכם אופציה פטור ממס ומתי הוא ייחשב כמכר
כתיבה
󰁓