מאמרים

נאמנות קונסטרוקטיבית והתיישנות – הכרה בבעלות לאחר 65 שנים

מאמר מס׳ 53

ינואר 2026

1. בית המשפט המחוזי בתל אביב ת"א 12990-02-23 שטרן נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח' קיבל לאחרונה תביעה להכרה בזכויות בעלות בדירת מגורים בתל אביב, בפסק דין עקרוני שניתן בייצוגו של עו"ד ערן קרם ממשרד אהוד פורת, הנוגע לסוגיות של התיישנות במקרקעין, נאמנות קונסטרוקטיבית וחזקת שיתוף בין בני זוג.

2. רקע עובדתי – התובע, כיום בן 91, רכש בשנת 1961 דירה מבעליה הרשום, אשר רכש אותה קודם לכן מחברת עמידר. בעת הרכישה נחתם הסכם מכר, שולמה מלוא התמורה במזומן, ונמסר לתובע ייפוי כוח לצורך העברת הזכויות. התובע אף קיבל לידיו את ההסכם המקורי שנחתם בין המוכר לעמידר. התובע לא השלים את רישום זכויותיו בעמידר במשך 65 שנה.

3. מאז שנת 1961 ועד היום – תקופה של למעלה מ-65 שנה – מחזיק התובע בדירה באופן בלעדי ורצוף, משלם את כל התשלומים השוטפים לרבות ארנונה, חשמל ומים, ונוהג בה מנהג בעלים לכל דבר ועניין. יצוין כי במהלך השנים אף נוהל נגדו הליך בענייני תכנון ובניה בקשר לבניין – עובדה המעידה על היותו מוכר כבעל הזכויות בנכס.

4. המוכר נפטר בשנת 1984, ואשתו נפטרה בשנת 2006. במשך כל אותן שנים, לא העלה איש – לא המוכר, לא אשתו ולא יורשיהם – כל טענה כלפי זכויותיו של התובע בדירה. רק בשנים האחרונות, לנוכח גילו המתקדם של התובע, פנה לבא כוחו לשם הסדרת רישום הזכויות. עמידר דחתה את הבקשה בטענות פרוצדורליות, ומכאן הוגשה התביעה.טענות התובע שהתקבלו

5. בית המשפט קיבל את מכלול טענותיו של התובע. ראשית, בית המשפט קבע כי התובע הוכיח את עסקת הרכישה באמצעות הסכם המכר החתום, ייפוי הכוח שנמסר לו, והחזקה הרצופה והבלעדית בנכס במשך למעלה מ-60 שנה. עדותו של התובע, על אף גילו המתקדם, נמצאה מהימנה ועקבית בכל הנוגע לתשלום התמורה ורכישת הנכס.

6. שנית, התקבלה הטענה כי קמה לתובע נאמנות קונסטרוקטיבית. לפי דוקטרינה זו, משהושלמו כל הפעולות להעברת הבעלות למעט הרישום הפורמלי, יש לראות בעסקה ככמעט מושלמת ובמוכר כנאמן של הקונה. משמעות הדבר היא דחיית מרוץ ההתיישנות עד למועד בו הנאמן כופר בנאמנותו – דבר שלא אירע מעולם עד להגשת כתב ההגנה על ידי יורשי אשת המוכר.

7. שלישית, נדחתה מכל וכל טענת השיהוי שהעלו הנתבעים כלפי התובע. בית המשפט קבע כי התובע לא הציג כל מצג של ויתור על זכויותיו – אדרבה, הוא המשיך להחזיק בנכס ולנהוג בו מנהג בעלים לאורך כל השנים. דווקא היורשים הם אלו שנקטו בשיהוי, שכן טענותיהם הועלו לראשונה רק במסגרת ההליך הנוכחי, כאשר הודו כי כלל לא ידעו על קיומה של הדירה.

טענות היורשים שנדחו
8. טענת זיוף המסמכים – היורשים טענו כי הסכם המכר וייפוי הכוח הם מסמכים מזויפים, והצביעו על אי-התאמות כגון אופן כתיבת שמו של המוכר והעדר מספרי תעודות זהות. בית המשפט דחה טענה זו בשתי ידיים, וקבע כי היורשים לא תמכו אותה בכל ראיה או תצהיר. מדובר בטענה עובדתית הדורשת הוכחה פוזיטיבית, ואין די בהעלאת ספקולציות בעלמא. יתרה מזאת, ליורשים אין כל ידיעה אישית על הנסיבות, והם עצמם הודו שכלל לא ידעו על קיומה של הדירה.

9. טענת התיישנות – היורשים טענו כי חלפה תקופת ההתיישנות של 25 שנה במקרקעין מוסדרים. בית המשפט דחה טענה זו בהתבסס על דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, וקבע כי מרוץ ההתיישנות מושהה כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו. המוכר, רעייתו, ויורשיהם לא התכחשו מעולם לעסקה עד להגשת כתב ההגנה, ולפיכך לא החלה תקופת ההתיישנות. כך נקבע בפסיקה (רע"א 4705/22 חוה אליהו נ' עדנה ישראל-פור): "תפיסת היחסים שבין רוכש למוכר, כיחסי נאמנות קונסטרוקטיבית, משפיעה על סוגיית ההתיישנות… יושהה מירוץ תקופת ההתיישנות כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות או כל עוד הוא אינו מפר את חובת הנאמנות".

10. טענת חזקת השיתוף – היורשים טענו כי אשת המוכר הייתה זכאית למחצית מהדירה מכוח חזקת השיתוף בין בני זוג, וכי משלא חתמה על הסכם המכר, נמכרה לכל היותר מחצית הדירה בלבד. בית המשפט דחה טענה זו על בסיס ההלכה הפסוקה (ע"א 5774/91 יהלום נ' מנהל מס שבח מקרקעין), לפיה יורשים אינם רשאים להעלות טענת שיתוף בשם בן זוג שנפטר, כאשר אותו בן זוג לא העלה את הטענה בעצמו בחייו למרות שהייתה לו הזדמנות סבירה לעשות כן. אשת המוכר חיה עוד למעלה מ-20 שנה לאחר פטירת בעלה ולא העלתה כל טענה, ויש לראות בכך ויתור על זכויותיה הנטענות.

11. אי-הגשת ראיות מטעם הנתבעים וניסיון ליישם דוקטרינת "אין להשיב לאשמה" היורשים בחרו שלא להגיש תצהירי עדות ראשית, וניסו להסתמך על תצהירים שצורפו לבקשת ביניים לסילוק התביעה על הסף. בדיון הודיעו היורשים במפורש כי אין להם עדים בעלי ידיעה אישית, וכי כל שיש בתיק הוא עדות התובע, מסמכים וטענות משפטיות. היורשים סברו כי בכך הם מציבים את התובע 'בפני שוקת שבורה' – קרי, ללא יכולת להוכיח תביעתו. סופו של דבר, הטקטיקה בה נקטו היורשים פעלה לרעתם.

12. למעשה, היורשים ניסו ליישם באופן שגוי את דוקטרינת "אין להשיב לאשמה" מהמשפט הפלילי על ההליך האזרחי. על מנת להתמודד עם טקטיקה זו טען התובע כי דוקטרינה זו אינה מתאימה למקרה דנן, שכן היא שמורה למקרים חריגים בלבד, ולא למצב בו נדחתה בקשה לסילוק על הסף, כתב התביעה מבסס עילה ברורה והוא מגובה באסמכתאות. בפרט, הדוקטרינה אינה יכולה לחול כאשר נתבע מעלה בכתב הגנתו טענות פוזיטיביות כגון זיוף, אי-תשלום תמורה או זכויות של צד שלישי בנכס – טענות שיש להוכיחן באופן אקטיבי.

13. בית המשפט קיבל עמדה זו וקבע כי משהיורשים לא העמידו את המצהירים מטעמם לחקירה ולא הודיעו במפורש שהתצהירים מבקשת הביניים ישמשו כראיות, אין לראות בהם גרסה עובדתית מוכחת. כך נפסק: "מצהיר בהליך עיקרי או מצהיר שהוא בעל דין בהליך ביניים, חייבים להעמיד עצמם לחקירת הצד שכנגד, ובאין התייצבות המצהיר לחקירה, התצהיר לא ישמש ראיה במשפט" (ע"א 8493/06 עיזבון המנוח ציון כהן ז"ל נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ). בכך נותרה גרסתו של התובע ללא כל סתירה.

14. סוף דבר – בית המשפט קיבל את התביעה במלואה וקבע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה. היורשים חויבו בתשלום הוצאות משפט. פסק הדין מדגים את החשיבות של ליווי משפטי מקצועי ומעמיק בתיקים מורכבים הכוללים סוגיות של הדין האזרחי, דיני קניין, ירושה והתיישנות, ואת היכולת להתמודד עם טענות הגנה מגוונות באמצעות בניית תשתית ראייתית איתנה וטיעון משפטי מבוסס.

15. עו"ד ערן קרם ממשרד אהוד פורת, אשר ייצג את התובע, הוביל את ההליך בצורה יסודית ומקיפה תוך מתן מענה ממצה לכל טענות ההגנה, והביא את התיק לסיום מוצלח עבור