לוגו המשרד של אהוד פורת בצבע כחול

מאמרים

תמונת זיכרון דברים

זיכרון דברים – האם ניתן לצמצם את הסיכון שבית המשפט יראה בו הסכם מחייב

האם ניתן לצמצם את הסיכון בזיכרון דברים, שבית המשפט יראה בו הסכם מחייב זיכרון דברים, אותו מסמך, עליו חותמים צדדים לעסקה עתידית פוטנציאלית ושנועד להציג בכתב את הרכיבים החוזיים עליהם הסכימו הצדדים, יכול להיתפס בעיני בית המשפט בשני אופנים שונים. האחד, כמסמך המהווה שלב במשא ומתן שהחל במועד עריכת זיכרון הדברים או לפניו ויסתיים בעתיד בהסכם מפורט. השני, כמסמך מחייב המפרט כבר את מלוא התנאים החוזיים ההכרחיים בקשר לעסקה הספציפית ומאפשר לאכוף את החוזה על שני הצדדים או על הצד המנסה להתנער ממנו.

מאת : עו״ד ערן קרם
מאמר מס׳ 46
מרץ 2024

1. הפסיקה פיתחה מספר מבחנים שיסייעו בידי השופט להחליט כיצד נכון להשקיף על אותו מסמך שכונה על ידי הצדדים זיכרון דברים.

2. המטרה בזרקור זה איננה לעמוד על אותם מבחנים שפיתחה הפסיקה, אלא לבחון האם ניתן לעצב זיכרון דברים באופן המצמצם את הסיכון שבית המשפט יראה בו הסכם מחייב ובר אכיפה.

3. מובן שבכדי לבחון האם ניתן בכלל לעצב זיכרון דברים "חסין" יש לבחון תחילה את המבחנים שפותחו בפסיקה והמבוססים על הוראת סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

4. המבחן הראשון הינו מבחן "כוונת הצדדים" שלעיתים מכונה מבחן "גמירות הדעת". מבחן זה בוחן בעיניים אובייקטיביות את התנהגות הצדדים לפני, בזמן, ואחרי חתימת זיכרון הדברים ועל בסיסה מסיק את כוונת הצדדים האובייקטיבית במועד חתימת ההסכם והאם התכוונו להתקשר בהסכם משפטי מחייב. 

בנוסף, מבחן זה בוחן את תוכן החוזה וזאת מתוך הנחה שכוונה אמיתית להתקשר בהסכם מחייב דורשת את פירוט מלוא התנאים החוזיים ההכרחיים כבר במועד עריכת זיכרון הדברים.

5. המבחן השני הינו מבחן "התנאים החוזיים ההכרחיים" שלעיתים מכונה מבחן ה"מסוימות". במסגרתו נבחן האם הצדדים קבעו את מלוא התנאים החוזיים ההכרחיים בזיכרון הדברים ההופכים שאיפה או רצון להסכם מחייב. למעשה מבחן התנאים החוזיים ההכרחיים נבחן פעמיים. פעם ראשונה במסגרת מבחן כוונת הצדדים ופעם שנייה במסגרת מבחן עצמאי.

6. יצוין כי משקלו הסגולי של המשקל הראשון גבוה עשרות מונים ממשקלו הסגולי של המבחן השני. ככל שבית המשפט ייטה לסבור כי מבחן כוונת הצדדים מתקיים, דרכים להשלמת תנאים חוזיים חסרים כאלו ואחרים, ייסללו וזאת בעיקר תוך שימוש בהוראות חוק מהותיות.


ניתן למנות את התנאים החוזיים ההכרחיים הבאים בעסקת מקרקעין: זהות הצדדים, מהות העסקה, תיאור הנכס, המחיר ומועדי התשלום וכו'. מנגד, ניתן גם למנות תנאים חוזיים שאינם הכרחיים אשר יושלמו על ידי בית המשפט בקלות רבה: מועד ההעברה בטאבו, זהות הנושא בנטל המס, גובה הפיצוי המוסכם, הצהרות והתחייבויות שונות כגון שהנכס נמכר פנוי וללא שיעבוד, תחילת מועד ההצמדה וכו'.

7. צדדים המבקשים לערוך זיכרון דברים וזאת במסגרת וכחלק ממשא ומתן מתמשך, ומעוניינים לגדר את הסיכון שבית משפט יראה במסמך כמסמך משפטי מחייב בר אכיפה, ירצו לשלב בזיכרון הדברים מספר הוראות חוזיות:

7.1. תנאי מתלה הקובע שלצורך השתכללות חוזה מחייב נדרשת התקיימותו של תנאי חיצוני ועתידי שטרם התממש במועד החתימה על זיכרון הדברים. למשל, אישור העברה של החברה המשכנת, אישור מקדמי של רמ"י לביצוע עסקה, הסרת שיעבוד הרובץ על הנכס, קבלת אישור עקרוני למשכנתא מצד הרוכש, הסדרת חריגת בנייה בנכס, השלמת הליכי תכנון, קבלת אישור של דירקטוריון החברה וכו'.
מצב בו תנאי מתלה לא התקיים, יקשה מאוד מאוד על בית המשפט לאכוף את החוזה.

תנאי מתלה חשוב גם לסוגיית דמי התיווך. נקבע בפסיקה שזיכרון דברים הכולל תנאי מתלה שלא התקיים איננו מזכה את המתווך בדמי תיווך.
ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' הושנג משיאן, מח(4) 107 (1994)‏‏
"אבל בדמי תיווך זוכה המתווך רק כשנקשרה עיסקה אכיפה, היינו, לאחר שמתברר שההסכם תקף. כשמתברר למפרע שהעיסקה לא נקשרה כל עיקר, אין כאן חיוב בדמי תיווך."
יצוין כי קיימת גם פסיקה נוגדת המזכה מתווך בדמי תיווך במנותק משאלת התקיימות התנאי המתלה.

7.2. הוספת הוראה חוזית בדבר הסכמה להסכים בעניין תנאי חוזי הכרחי אחד לפחות בשלב מאוחר למועד עריכת זיכרון הדברים. למשל, הסכמה להסכים בעניין מועדי התשלום בתוך ארבעה חודשים מיום חתימת זיכרון הדברים. ראה בעניין זה עמ' 299 לספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים [כרך ראשון]. למעשה המדובר במקרה פרטי של הסעיף הראשון הוא התנאי המתלה – התנאי המתלה לפי סעיף זה הוא שנדרש גיבוש עתידי של הסכמה בנוגע לתנאי הכרחי שבעניינו טרם הגיעו לכדי הסכמה.
פסיקת בית המשפט העליון קובעת שבית המשפט לא יבצע השלמה של פרט חסר מקום בו הצדדים גילו דעתם מפורשות כי לא קיימת הסכמה בנוגע לאותו תנאי חסר. [ע"א 1456/22 איברהים עג'מי נ' וואחת אל סאלם נווה שלום (ועד מקומי נווה שלום) (נבו 28.02.2024)]. קל וחומר כאשר מדובר בתנאי הכרחי.

7.3. הוספת הוראה חוזית בדבר פיצוי מוסכם שיתחייב בו צד המסרב, מכל סיבה שהיא, להתקשר בהסכם סופי ומחייב בשלב מאוחר למועד החתימה על זיכרון הדברים.
תנאי זה מייצר שני מנגנוני חילוץ מסעד אכיפת זיכרון הדברים.
ראשית, הצדדים עצמם מעלים על הכתב את האפשרות שהסכם סופי ומחייב לא ייחתם. הוראה זו מבהירה כי לא קיימת גמירות דעת להתקשר בהסכם סופי ומחייב.
שנית, וגם אם יראה בית המשפט בזיכרון הדברים כהסכם מחייב, הרי שהצדדים הבהירו בחתימתם על זיכרון הדברים שהסעד אותו הם מעדיפים הינו סעד ביטול ההסכם ותשלום פיצוי מוסכם ולא סעד של אכיפתו [ת"א (מרכז) 15416-02-22 יערה דולב דובוס נ' ברוך צורי שדי]. וכידוע צדדים להסכם רשאים לקבוע מראש באיזה סעד הם בוחרים [ביטול והשבה או אכיפה, ראה בעניין זרקור מספר 39 אודות האפשרות החוזית לשלול את סעד ביטול החוזה בעקבות הפרתו].
.

מאמרים מומלצים

ניתן לשתף את המאמר לפלטפורמה שתבחרו
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp

Leave a Comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

מאמרים מומלצים

לוגו החברה שלנו

אנחנו כאן לכל שאלה

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

לניווט מהיר באתר שלנו :

כל הזכויות שמורות למשרד אהוד פורת ושות׳. Ehud Porat & Co

2023

Design and product by MeshiX

ניתן להשתמש בחצי המקלדת בכדי לנווט בין כפתורי הרכיב
",e=e.removeChild(e.firstChild)):"string"==typeof o.is?e=l.createElement(a,{is:o.is}):(e=l.createElement(a),"select"===a&&(l=e,o.multiple?l.multiple=!0:o.size&&(l.size=o.size))):e=l.createElementNS(e,a),e[Ni]=t,e[Pi]=o,Pl(e,t,!1,!1),t.stateNode=e,l=Ae(a,o),a){case"iframe":case"object":case"embed":Te("load",e),u=o;break;case"video":case"audio":for(u=0;u<$a.length;u++)Te($a[u],e);u=o;break;case"source":Te("error",e),u=o;break;case"img":case"image":case"link":Te("error",e),Te("load",e),u=o;break;case"form":Te("reset",e),Te("submit",e),u=o;break;case"details":Te("toggle",e),u=o;break;case"input":A(e,o),u=M(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"option":u=B(e,o);break;case"select":e._wrapperState={wasMultiple:!!o.multiple},u=Uo({},o,{value:void 0}),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"textarea":V(e,o),u=H(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;default:u=o}Me(a,u);var s=u;for(i in s)if(s.hasOwnProperty(i)){var c=s[i];"style"===i?ze(e,c):"dangerouslySetInnerHTML"===i?(c=c?c.__html:void 0,null!=c&&Aa(e,c)):"children"===i?"string"==typeof c?("textarea"!==a||""!==c)&&X(e,c):"number"==typeof c&&X(e,""+c):"suppressContentEditableWarning"!==i&&"suppressHydrationWarning"!==i&&"autoFocus"!==i&&(ea.hasOwnProperty(i)?null!=c&&Ie(n,i):null!=c&&x(e,i,c,l))}switch(a){case"input":L(e),j(e,o,!1);break;case"textarea":L(e),$(e);break;case"option":null!=o.value&&e.setAttribute("value",""+P(o.value));break;case"select":e.multiple=!!o.multiple,n=o.value,null!=n?q(e,!!o.multiple,n,!1):null!=o.defaultValue&&q(e,!!o.multiple,o.defaultValue,!0);break;default:"function"==typeof u.onClick&&(e.onclick=Fe)}Ve(a,o)&&(t.effectTag|=4)}null!==t.ref&&(t.effectTag|=128)}return null;case 6:if(e&&null!=t.stateNode)Ll(e,t,e.memoizedProps,o);else{if("string"!=typeof o&&null===t.stateNode)throw Error(r(166));n=yn(yu.current),yn(bu.current),Jn(t)?(n=t.stateNode,o=t.memoizedProps,n[Ni]=t,n.nodeValue!==o&&(t.effectTag|=4)):(n=(9===n.nodeType?n:n.ownerDocument).createTextNode(o),n[Ni]=t,t.stateNode=n)}return null;case 13:return zt(vu),o=t.memoizedState,0!==(64&t.effectTag)?(t.expirationTime=n,t):(n=null!==o,o=!1,null===e?void 0!==t.memoizedProps.fallback&&Jn(t):(a=e.memoizedState,o=null!==a,n||null===a||(a=e.child.sibling,null!==a&&(i=t.firstEffect,null!==i?(t.firstEffect=a,a.nextEffect=i):(t.firstEffect=t.lastEffect=a,a.nextEffect=null),a.effectTag=8))),n&&!o&&0!==(2&t.mode)&&(null===e&&!0!==t.memoizedProps.unstable_avoidThisFallback||0!==(1&vu.current)?rs===Qu&&(rs=Yu):(rs!==Qu&&rs!==Yu||(rs=Gu),0!==us&&null!==es&&(To(es,ns),Co(es,us)))),(n||o)&&(t.effectTag|=4),null);case 4:return wn(),Ol(t),null;case 10:return Zt(t),null;case 17:return It(t.type)&&Ft(),null;case 19:if(zt(vu),o=t.memoizedState,null===o)return null;if(a=0!==(64&t.effectTag),i=o.rendering,null===i){if(a)mr(o,!1);else if(rs!==Qu||null!==e&&0!==(64&e.effectTag))for(i=t.child;null!==i;){if(e=_n(i),null!==e){for(t.effectTag|=64,mr(o,!1),a=e.updateQueue,null!==a&&(t.updateQueue=a,t.effectTag|=4),null===o.lastEffect&&(t.firstEffect=null),t.lastEffect=o.lastEffect,o=t.child;null!==o;)a=o,i=n,a.effectTag&=2,a.nextEffect=null,a.firstEffect=null,a.lastEffect=null,e=a.alternate,null===e?(a.childExpirationTime=0,a.expirationTime=i,a.child=null,a.memoizedProps=null,a.memoizedState=null,a.updateQueue=null,a.dependencies=null):(a.childExpirationTime=e.childExpirationTime,a.expirationTime=e.expirationTime,a.child=e.child,a.memoizedProps=e.memoizedProps,a.memoizedState=e.memoizedState,a.updateQueue=e.updateQueue,i=e.dependencies,a.dependencies=null===i?null:{expirationTime:i.expirationTime,firstContext:i.firstContext,responders:i.responders}),o=o.sibling;return Mt(vu,1&vu.current|2),t.child}i=i.sibling}}else{if(!a)if(e=_n(i),null!==e){if(t.effectTag|=64,a=!0,n=e.updateQueue,null!==n&&(t.updateQueue=n,t.effectTag|=4),mr(o,!0),null===o.tail&&"hidden"===o.tailMode&&!i.alternate)return t=t.lastEffect=o.lastEffect,null!==t&&(t.nextEffect=null),null}else 2*ru()-o.renderingStartTime>o.tailExpiration&&1t)&&vs.set(e,t)))}}function Ur(e,t){e.expirationTimee?n:e,2>=e&&t!==e?0:e}function qr(e){if(0!==e.lastExpiredTime)e.callbackExpirationTime=1073741823,e.callbackPriority=99,e.callbackNode=$t(Vr.bind(null,e));else{var t=Br(e),n=e.callbackNode;if(0===t)null!==n&&(e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90);else{var r=Fr();if(1073741823===t?r=99:1===t||2===t?r=95:(r=10*(1073741821-t)-10*(1073741821-r),r=0>=r?99:250>=r?98:5250>=r?97:95),null!==n){var o=e.callbackPriority;if(e.callbackExpirationTime===t&&o>=r)return;n!==Yl&&Bl(n)}e.callbackExpirationTime=t,e.callbackPriority=r,t=1073741823===t?$t(Vr.bind(null,e)):Wt(r,Hr.bind(null,e),{timeout:10*(1073741821-t)-ru()}),e.callbackNode=t}}}function Hr(e,t){if(ks=0,t)return t=Fr(),No(e,t),qr(e),null;var n=Br(e);if(0!==n){if(t=e.callbackNode,(Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));if(lo(),e===es&&n===ns||Kr(e,n),null!==ts){var o=Ju;Ju|=Wu;for(var a=Yr();;)try{eo();break}catch(t){Xr(e,t)}if(Gt(),Ju=o,Bu.current=a,rs===Ku)throw t=os,Kr(e,n),To(e,n),qr(e),t;if(null===ts)switch(a=e.finishedWork=e.current.alternate,e.finishedExpirationTime=n,o=rs,es=null,o){case Qu:case Ku:throw Error(r(345));case Xu:No(e,2=n){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}}if(i=Br(e),0!==i&&i!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}e.timeoutHandle=Si(oo.bind(null,e),a);break}oo(e);break;case Gu:if(To(e,n),o=e.lastSuspendedTime,n===o&&(e.nextKnownPendingLevel=ro(a)),ss&&(a=e.lastPingedTime,0===a||a>=n)){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}if(a=Br(e),0!==a&&a!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}if(1073741823!==is?o=10*(1073741821-is)-ru():1073741823===as?o=0:(o=10*(1073741821-as)-5e3,a=ru(),n=10*(1073741821-n)-a,o=a-o,0>o&&(o=0),o=(120>o?120:480>o?480:1080>o?1080:1920>o?1920:3e3>o?3e3:4320>o?4320:1960*Uu(o/1960))-o,n=o?o=0:(a=0|l.busyDelayMs,i=ru()-(10*(1073741821-i)-(0|l.timeoutMs||5e3)),o=i<=a?0:a+o-i),10 component higher in the tree to provide a loading indicator or placeholder to display."+N(i))}rs!==Zu&&(rs=Xu),l=yr(l,i),f=a;do{switch(f.tag){case 3:u=l,f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var w=Ar(f,u,t);ln(f,w); break e;case 1:u=l;var E=f.type,k=f.stateNode;if(0===(64&f.effectTag)&&("function"==typeof E.getDerivedStateFromError||null!==k&&"function"==typeof k.componentDidCatch&&(null===ms||!ms.has(k)))){f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var _=Ir(f,u,t);ln(f,_);break e}}f=f.return}while(null!==f)}ts=no(ts)}catch(e){t=e;continue}break}}function Yr(){var e=Bu.current;return Bu.current=Cu,null===e?Cu:e}function Gr(e,t){eus&&(us=e)}function Jr(){for(;null!==ts;)ts=to(ts)}function eo(){for(;null!==ts&&!Gl();)ts=to(ts)}function to(e){var t=Fu(e.alternate,e,ns);return e.memoizedProps=e.pendingProps,null===t&&(t=no(e)),qu.current=null,t}function no(e){ts=e;do{var t=ts.alternate;if(e=ts.return,0===(2048&ts.effectTag)){if(t=br(t,ts,ns),1===ns||1!==ts.childExpirationTime){for(var n=0,r=ts.child;null!==r;){var o=r.expirationTime,a=r.childExpirationTime;o>n&&(n=o),a>n&&(n=a),r=r.sibling}ts.childExpirationTime=n}if(null!==t)return t;null!==e&&0===(2048&e.effectTag)&&(null===e.firstEffect&&(e.firstEffect=ts.firstEffect),null!==ts.lastEffect&&(null!==e.lastEffect&&(e.lastEffect.nextEffect=ts.firstEffect),e.lastEffect=ts.lastEffect),1e?t:e}function oo(e){var t=qt();return Vt(99,ao.bind(null,e,t)),null}function ao(e,t){do lo();while(null!==gs);if((Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));var n=e.finishedWork,o=e.finishedExpirationTime;if(null===n)return null;if(e.finishedWork=null,e.finishedExpirationTime=0,n===e.current)throw Error(r(177));e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90,e.nextKnownPendingLevel=0;var a=ro(n);if(e.firstPendingTime=a,o<=e.lastSuspendedTime?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:o<=e.firstSuspendedTime&&(e.firstSuspendedTime=o-1),o<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),o<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0),e===es&&(ts=es=null,ns=0),1u&&(c=u,u=l,l=c),c=Ue(w,l),f=Ue(w,u),c&&f&&(1!==k.rangeCount||k.anchorNode!==c.node||k.anchorOffset!==c.offset||k.focusNode!==f.node||k.focusOffset!==f.offset)&&(E=E.createRange(),E.setStart(c.node,c.offset),k.removeAllRanges(),l>u?(k.addRange(E),k.extend(f.node,f.offset)):(E.setEnd(f.node,f.offset),k.addRange(E)))))),E=[];for(k=w;k=k.parentNode;)1===k.nodeType&&E.push({element:k,left:k.scrollLeft,top:k.scrollTop});for("function"==typeof w.focus&&w.focus(),w=0;w=t&&e<=t}function To(e,t){var n=e.firstSuspendedTime,r=e.lastSuspendedTime;nt||0===n)&&(e.lastSuspendedTime=t),t<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),t<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0)}function Co(e,t){t>e.firstPendingTime&&(e.firstPendingTime=t);var n=e.firstSuspendedTime;0!==n&&(t>=n?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:t>=e.lastSuspendedTime&&(e.lastSuspendedTime=t+1),t>e.nextKnownPendingLevel&&(e.nextKnownPendingLevel=t))}function No(e,t){var n=e.lastExpiredTime;(0===n||n>t)&&(e.lastExpiredTime=t)}function Po(e,t,n,o){var a=t.current,i=Fr(),l=su.suspense;i=jr(i,a,l);e:if(n){n=n._reactInternalFiber;t:{if(J(n)!==n||1!==n.tag)throw Error(r(170));var u=n;do{switch(u.tag){case 3:u=u.stateNode.context;break t;case 1:if(It(u.type)){u=u.stateNode.__reactInternalMemoizedMergedChildContext;break t}}u=u.return}while(null!==u);throw Error(r(171))}if(1===n.tag){var s=n.type;if(It(s)){n=Dt(n,s,u);break e}}n=u}else n=Al;return null===t.context?t.context=n:t.pendingContext=n,t=on(i,l),t.payload={element:e},o=void 0===o?null:o,null!==o&&(t.callback=o),an(a,t),Dr(a,i),i}function Oo(e){if(e=e.current,!e.child)return null;switch(e.child.tag){case 5:return e.child.stateNode;default:return e.child.stateNode}}function Ro(e,t){e=e.memoizedState,null!==e&&null!==e.dehydrated&&e.retryTime