24/7
CALL US
󰀑 03 754 05 04

בית המשפט העליון אישר את קביעת המחוזי כי אין לעכב מימוש הליך משכנתא גם במקרים שהצדדים לא הקפידו על הוראות הסכם השיתוף ביניהם

󰀄

בית המשפט דחה בקשת חייבת לעכב מימוש הליכי משכנתא וחייב אותה ב- 15,000 ₪ הוצאות לאחר שקבע, על סמך מערכת מסמכים שהוצגה לו ע"י משרדינו, כי החייבת קיבלה, בעקיפין, הלוואה, אשר נועדה להבטיח את החיוב בהיטל השבחה שהוטל בעסקה עם צד ג'. למרות הוראה מגבילה בהסכם השיתוף, נקבע כי הצדדים לא רשמו את הסכם השיתוף, לא הקפידו על הוראותיו ואף הסכימו לשנות הוראות בו. מומלץ ללקוחותינו לפעול במשנה זהירות מאחר ולא תמיד בית המשפט מוכן לקבל פרשנות תכליתית, ובמקרה של פרשנות פורמלית, עלול להיגרם נזק כבד ללקוח, על לא עוול בכפו. בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור בעניין וחייב את החייבת ב- 10,000 ₪ הוצאות נוספות.

_____________________________________________________

מאת: אהוד פורת, עו"ד ונוטריון

רוכשת חלק ממקרקעין בתל אביב רכשה מחצית מהמגרש בשכונת נווה צדק, עליו ניתן לבנות 5 יחידות. המסגרת חוזה הרכישה נקבע כי הרוכשת תחוב בהיטל השבח, ככול שיחול על המוכר, עקב המכר, המהווה כידוע, "מימוש זכויות". עורך הדין שטיפל במוכר ובייתר בעלי המקרקעין, הציע כי להבטחת החיוב בהיטל השבחה, תרשם משכנתא מדרגה ראשונה על הבעלות של שותפה אחרת במקרקעין, תוך הבטחה כי "לא צפוי היטל השבחה". אותו עורך דין הסכים גם לייצג את כל הצדדים לעסקה ולמשכנתא.

לימים התברר כי בניגוד להערכה של אותו עורך דין, חל היטל השבחה בסך 1.4 מליון ₪. הרוכשת איבדה אמון באותו עורך דין ופנתה למשרדנו, על מנת שיפעל למימוש המשכנתא, מאחר והחייבת סירבה לשלם את היטל ההשבחה.

החייבת פנתה ללשכת ההוצאה לפועל, באמצעות עורך דין אחר, בבקשה לעכב את מימוש המשכנתא. רשם ההוצאה לפועל קבע בהחלטה מנומקת כי בהתאם לתגובה שהוגשה ע"י עו"ד מיכאל ניצן ואורן אהרוני משרדנו, אין הוא מוסמך לדון בטענות של החייבת המתייחסות לאירועים מלפני רישום המשכנתא.

החייבת פנתה לבית המשפט המחוזי וטענה כי בהתאם להסכם השיתוף, לא ניתן היה לבצע העברת זכויות או רישום משכנתא, ללא הסכמת כל ייתר השותפים מראש ובכתב.

בית המשפט המחוזי, כבוד השופט מגן אלטוביה, קבע בהחלטה מנומקת כי במקרה דנן, ממערכת המסכמים שנחתמה על ידי החייבת, עולה כי היא נטלה הלוואה מהרוכשת. ההלוואה לא ניתנה לחייבת באופן ישיר, אלא הועמדה לטובתה על ידי פירעון הלוואה קודמת, שהחייבת נטלה בשעתו ממוכר המקרקעין.

בית המשפט המחוזי קיבל את כל הטענות שפורטו ע"י עו"ד מיכאל ניצן ועו"ד אהוד פורת ממשרדינו וקבע כי הוכח בפניו שהצדדים לא הקפידו על הוראות הסכם השיתוף, או הסכימו לבטלן, וזאת לאור אי הרישום של הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין וכן התנהגות הצדדים, לרבות שיהוי של שנה וחצי מרישום המשכנתא ועד למועד שבו לראשונה נטענו טענות כנגדה.

בית המשפט העליון קבע ביום 10.8.2015 בהחלטה מנומקת כי לגופו של עניין, הטענות שנטענו ע"י משרדינו מוצדקות. נפסק ע"י בית המשפט העליון כי "קיים קשר הדוק בין הסכם ההלוואה לבין הסכם פירעון ההלוואה לבין שטר המשכנתא שנחתם ונרשם".

אנו ממליצים ללקוחותינו להפיק לקחים ממקרה מורכב זה, שהגיע, כאמור, להכרעה סופית בבית המשפט העליון:

רוכש מקרקעין לא צריך להסכים להיות מיוצג ע"י ב"כ המוכר.
אין להסכים ליטול חבות משמעותית (כגון היטל השבחה) על סמך הבטחה: "יהיה בסדר", מצד עורך הדין של הצד השני.
כאשר קיים הסכם שיתוף, גם אם הוא לא נרשם, יש לקבל את ההסכמות הנדרשות מראש ובכתב. במקרה זה היה קל לקבל את ההסכמות, כי הממשכנת הסכימה מראש ובכתב לרשום משכנתא ולא הייתה צפויה התנגדות של צדדים לא מעורבים, אשר קיבלו בברכה את הצטרפות הרוכשת לפרויקט.
יש להקפיד על דווח מידי של העסקה לרשות המקומית, כפי שנקבע לא אחת בפסיקת בתי המשפט. במקרה זה עורך הדין של המוכרת עיכב את הדיווח במשך למעלה בשנה (בסופו של דבר הדיווח בוצע ע"י משרדנו) דבר שגרם לתפיחת החוב בעשרות אלפי שקלים ולסיבוך המצב כולו.
גם בעת מימוש בטוחה מסוג משכנתא מדרגה ראשונה, צפויים קשיים ומכשולים לא רבים, כאשר גם טענות סרק כוזבות עלולות לעכב את המימוש במשך חודשים רבים. אין להסכים בקלות ליטול התחייבות כספית בהיקף לא ידוע, על סמך בטוחה שאיננה ערבות בנקאית אוטונומית.

סגור לתגובות על בית המשפט העליון אישר את קביעת המחוזי כי אין לעכב מימוש הליך משכנתא גם במקרים שהצדדים לא הקפידו על הוראות הסכם השיתוף ביניהם
כתיבה
󰁓